Sábado 23 de Octubre de 2021

La interpretación malsana de una norma

OPINIÓN
Teresa Borges, colaboradora de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, analiza la Providencia Administrativa que obliga a los propietarios de edificios a vender los apartamentos a los inquilinos.

Inicio precisando que creo en la propiedad privada, tanto como creo en el derecho a una vivienda propia, ambos derechos consagrados en la Constitución Nacional en sus artículos 115 y 82.

Tanto creo en el derecho a una vivienda propia que en mis actividades particulares he trabajado propiciando que se haga realidad para muchos ciudadanos, con otros he luchado y colaborado para que logren acceder a ella y Dios sabe que quisiera tener poder para hacer realidad ese sueño a muchas familias, sueño que fue el mío desde niña y que con trabajo, esfuerzo y tesón lo pude hacer realidad.

Creo igualmente en el arrendamiento como primera solución habitacional, fui inquilina y, aclaro, no soy arrendadora ni propietaria de edificios.

Precisado lo anterior, entro en el tema que quiero compartir.

La interpretación de las normas legales debe realizarse conforme a ciertas técnicas que establece el Derecho: gramatical, histórica, lógica, sistemática y teleológica, pero más allá de tales tecnicismos, lo cierto es que deben interpretarse en su contexto socio-económico y político, con sus antecedentes, finalidad y función, la incidencia histórica de las causas, precedentes; equitativa y lógicamente, y, obviamente, concatenadas a la Constitución.

Es pública la promulgación de una Providencia dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (G.O. 40.382 del 29-3-14), mediante la cual más allá de la ley especial, obliga a los propietarios de edificios destinados al arrendamiento de vivienda desde hace 20 años o más a vender a los inquilinos.

Independientemente de mi opinión jurídica y estimar que estos edificios han cumplido y continúan cumpliendo una función social, pues son arrendamientos de vieja data con precio (canon) regulados desde aproximadamente el año 1939 (Decreto Presidencial del 9 de septiembre de 1939 del General Eleazar López Contreras) y brindan techo a miles de familias, sí me parece importante compartir los antecedentes y el porqué de la improcedencia en Derecho de la citada Providencia desde una sana interpretación.

Al concretarse el régimen legal especial Inquilinario en el país, en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (1947 Derogado), en su artículo 6 disponía que: “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere tenido una duración de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer ese derecho son aplicables las normas del Código Civil relativas al retracto legal y aún cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tiene este derecho si ha efectuado mejoras que excedan del cinco por ciento del valor del inmueble, En uno y en otro caso, no gozarán de ese derecho los arrendatarios que no estuvieron solventes en las pensiones de alquileres. Parágrafo Único: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio no será aplicable lo que dispone este artículo”.

Lo que se traduce que en los supuestos de estos edificios (un solo propietario y no convertidos al régimen de propiedad horizontal), el propietario no tenía la obligación de ofrecerlo en venta en primer término a los inquilinos, y en consecuencia éstos no tenían el derecho de preferencia para adquirirlos.

Dicha previsión legal se reiteró en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), en su artículo 49.

Al promulgarse la nueva legislación sobre la materia, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011), en su disposición Transitoria Quinta, que me permito transcribir, dispone: “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla… A tal efecto, el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días (…)”.

Al consultar las normas relativas a la preferencia ofertiva, lo que se dispone no es la obligación de vender, sino en el supuesto que el propietario así lo decida, está obligado a ofrecer el inmueble en primer lugar al inquilino del mismo.

Mal podría la ley contrariar la Constitución, violando el derecho a la propiedad y a las libertades personales del ciudadano.

A mi juicio y habiendo seguido de cerca las discusiones de la nueva ley, revisado los proyectos que se trabajaron, concordando o mejor aún interpretando sanamente, la nueva ley lo que consagró no fue la obligación de venta, sino si el propietario decidiere vender, obligatoriamente conceder el derecho al inquilino a ser preferido en la compra incluyendo a tipo de inmuebles dentro de esta figura de protección que ya existía pero sólo para algunos tipos de inmuebles, con el ánimo de propiciar estas negociaciones y que muchos inquilinos pudieran ser propietarios, previa la conversión de estos edificios al régimen de propiedad horizontal.

Tan es así, que una Ley que desarrolló en forma expresa y discriminada cada obligación y cada incumplimiento con sanciones severas, no dispuso sanción al respecto, sólo en caso de no respetarle la preferencia al inquilino.

Por lo tanto, a mi juicio dado que la Ley Especial no obliga a vender, sino solo cuando es la voluntad del propietario, la providencia en comento constituye una malsana interpretación de la norma.

Por Teresa Borges

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