Créditos Hipotecarios
Créditos Hipotecarios
El Consejo Nacional de la Vivienda flexibilizó las disposiciones de la Ley de Política Habitacional al tiempo que algunos bancos lanzan productos que reactivan créditos hipotecarios con recursos propios
La reciente modificación que tuvieron algunas disposiciones de la
Ley de Política Habitacional (LPH) da un aire a una buena porción
de profesionales, técnicos, parejas y recién casados con deseo
de "techo propio". La única opción que existía
de créditos hipotecarios se limitaba para viviendas cuyo tope máximo
no pasaba de 8,6 millones de bolívares, tratándose de apartamentos
de 2 ó 3 habitaciones sin acabados.
Las nuevas resoluciones de la LPH no sólo abren la posibilidad de otorgar préstamos para viviendas cuyo valor alcance un tope de 26,6 millones de bolívares, sino que ahora los depositantes tienen una remuneración por ahorro habitacional igual a la tasa pasiva de las seis principales instituciones bancarias. Además, se ofrece la posibilidad de créditos mixtos que combinen fondos de LPH y dinero del organismo financiero.
"Regresamos al otorgamiento de préstamos con recursos propios de las instituciones", asegura Miguel Rojas Naranjo, presidente del Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi). "Los bancos tenían una cartera hipotecaria cuyos préstamos sólo calificaban dentro de las disposiciones de la LPH. En cambio, ahora retoman una función que les pertenece, en vez de incursionar en inversiones que no se corresponden con la actividad bancaria", agrega.
A esta situación se añade una eventual reactivación de la competencia por la cartera hipotecaria, gracias a la conversión de varias instituciones a banca universal que buscan incorporarse a este negocio.
"La conversión de instituciones especializadas a universales favorece una reducción en las tasas activas", afirma José Antonio Hernández, gerente de banca hipotecaria del Mercantil.
Disminuye la presión
Los cambios en la política habitacional terminan con el engorroso sistema de sorteos que caracterizó el otorgamiento de viviendas en la categoría Area de Asistencia II, es decir, precios no mayores a 180 salarios mínimos o 8,6 millones de bolívares.
El presidente de Conavi señala que esa restricción obligó a muchas familias a conformarse con la compra de apartamentos Area II, obteniendo como beneficio una tasa preferencial que se calcula mensualmente en base a la pasiva de los 6 principales bancos del país más 9 puntos que corresponden al porcentaje que cobran las instituciones por manejo de la cartera hipotecaria. Las cuotas mensuales no debían exceder 25 por ciento de sus ingresos familiares. "En cambio, la apertura del Area III elimina la presión que existía sobre todo para la adquisición de apartamentos en áreas metropolitanas", añade Rojas Naranjo.
El valor de las viviendas que califican en el Area III no baja de 10 millones de bolívares y los montos de estos préstamos se rigen por la tasa activa de cada institución.
Además, se estipula que el monto del préstamo no supere 13,3 millones de bolívares o resulte equivalente a más de 70 por ciento del precio de la vivienda. Incluso, una persona tiene la opción de no pagar más de 30 por ciento de sus ingresos familiares, es decir, puede incluir los ingresos de todas aquellas personas activas laboralmente que vivan con el solicitante del préstamo.
Sin embargo, la reducción de las tasas pudiera plantear la coyuntura que una persona no necesite de un préstamo correspondiente a LPH, sobre todo cuando algunas instituciones compiten con sus propios productos. El Mercantil relanzó su "Crédito cuenta personalizada", en el que se puede reducir hasta en 50 por ciento el monto de la cuota financiera mensual calculada basándose en la tasa activa. También está Banesco, que promociona su "Crédito hipotecario" sin límite en el monto de préstamo, inicial cinco puntos por debajo del porcentaje que establece la LPH, y cuota mensual fijada en 23 por ciento durante un año.
No obstante, para el representante de Conavi, la ventaja de un préstamo del ahorro habitacional radica en la protección que brinda el fondo de rescate ante eventuales e imprevistos incrementos en las tasas como ha ocurrido en la economía venezolana.
Esta posición la comparte el gerente del Mercantil, quien explica que en esa situación el deudor continuará pagando su misma cuota mensual y se incorpora a una fase de refinanciamiento de su préstamo.
"Al final de 20 años, plazo máximo para cancelar un
préstamo, el saldo deudor se cancelará con recursos del fondo
de rescate que maneja la Banca Nacional de Ahorro y Préstamo".