Fondo de Valores Inmobiliarios Inversión en tierra firme   Con 74 mil millones en patrimonio y una cartera de inmuebles de "grandstanding", esta acción viene avanzando con firmeza en el mercado bursátil.

Si alguien le dice que puede usted tener inversiones en bienes raíces en Caracas. Maturín, Puerto La Cruz y lugares turísticos del país, comprando acciones, créale. Si estima que el mercado inmobiliario tiene futuro en Venezuela y que usted debe estar metido en ese negocio cuando ocurra, esposible que desee buscarse un buen piso de oficinas, pero también se puede lograr invirtiendo en la bolsa. Fondo de Valores Inmobiliarios SACA es la respuesta. Una empresa relativamente joven, con una idea sencilla: comprar y administrar bienes raíces. Se presenta con una cartera de inmuebles que destina esencialmente al alquiler bajo una política bien definida: se trata de contratos entre tres y diez años, renovables. En su negocio, las facilidades son un mecanismo efectivo para mercadear sus oficinas y locales: se suele conceder un período de gracia de 2 a 3 meses, para que el cliente pueda acondicionar el sitio de acuerdo a sus necesidades.Pero también cuenta la estabilidad de las condiciones contractuales:"reglas claras" es su lema, a sabiendas de que es fundamental tener un sistema de revisiones periódicas del canon, en una economía inflacionaria como la venezolana. A cambio, las empresas que arriendan saben que requieren inmovilizar su capital en infraestructura inmobiliaria, a la vez que reciben de FVI una buena labor de mantenimiento y conservación de los espacios.El negocio FVI tiene una estrategia basada en la inversión selectiva. Tres áreas (ElRosal - Las Mercedes, Chacaito - Chacao y La Castellana - Los PalosGrandes) sobre las cuales concentrarse para la gestión de inmuebles"premium" de alto valor comercial y relativa liquidez (bien cotizados conalta demanda en el mercado), cuyos precios de oferta por metro cuadrado pueden oscilar entre 2.000 y 2.700 dólares para las oficinas y de 4.000 a 8.000 para los locales comerciales para junio de 1997. A partir de 1995, seveía venir una recuperación de los cánones de arrendamiento en esa zona, expresados en dólares, probablemente una mejor manera de estudiar este mercado que el de aplicar bolívares constantes. En sus operaciones entre diciembre y junio de 1997, obtuvo ingresos por el orden de los 661 mil millones de bolívares, de los cuales poco menos de 349 mil correspondieron a ventas de inmuebles y el resto a los arrendamientos. Claro está, el costo de venta de los inmuebles se vio afectado por los incrementos de precios relativos, "originado principalmente por la antiguedad de los costos de los inmuebles vendidos ajustados por la inflación experimentada en los últimos cuatro años", explican sus estados financieros. "Vale destacar, prosigue, que las últimas transacciones realizadas tienen un signo positivo en vista que los precios de venta han reaccionado favorablemente y permiten razonablemente prever expectativas demercado favorables (sic) que conduzcan a obtener beneficios en los próximosejercicios". En efecto, se percibe en el balance una fuerte incidencia del comportamiento inflacionario de la economía. Por exposición al alza de precios, el ajuste fue de 8 mil 870 millones en el ejercicio, lo que deja el patrimonio en un neto de 38 mil 485 millones, para un activo total de 59 mil 325 millones. Estas cifras implican un elevado endeudamiento, constituido básicamente por casi 7 mil millones en obligaciones inmobiliarias y 10 mil en créditos bancarios a largo plazo. Tales volúmenes se explican por los diferentes compromisos adquiridos durante el ejercicio para la compra de buena parte de la cartera de FVIñver recuadro--, en especial el Centro Comercial San Ignacio, por un monto de 11 mil 400 millones de bolívares, la Torre Provincial, que costó 6 mil 800 millones, y la Torre Federal. Estas operaciones se supone determinarán un sensible aumento en los ingresos de la empresa por concepto de arrendamiento de oficinas y locales, ya que son transacciones recientes o, como en el caso del Centro San Ignacio, en espera de puesta en servicio. Se anuncia, además, negocios en Maturín y Puerto La Cruz, apuntando al mercado de la apertura petrolera.   En alza Es por eso que, a partir de estos grandes movimientos, tanto la cotización como el volumen negociado en la Bolsa de Valores de Caracas ha sufrido un incremento sostenido. El precio pasó de 37,64 bolívares en diciembre pasadoa 41,72 bolívares en junio del 97, colocándose hacia finales de agosto (al cierre de esta edición) en los alrededores de 50 bolívares, es decir, un atractivo 32,8 por ciento de crecimiento en ocho meses. Nada mal, por cierto, aún cuando la acción es una de las que más liquidez muestra en el mercado (5 por ciento del volumen negociado en la BVC en el primer semestrede 1997). Las circunstancias también han cambiado dramáticamente: de un resultado negativo al cierre de 1996 Bs.4,50 de pérdida por acción, valga decir, 6 mil 698 millones--, el perfil ha mejorado al conseguir al cierre de junio una pequeña pero convincente utilidad de 403 millones, para darle 27 céntimos por acción, lo que implica 0,64 por ciento de utilidad. Es poco, ciertamente, pero el análisis de la cartera es el que habla y dice que FVI podría ser una empresa muy rentable en el corto plazo, de darse como ellosesperan, el beneficioso efecto de las nuevas compras, sobre las cuales pocas dudas penden. En efecto, los nuevos inmuebles incluyendo la anunciada remodelación del Edificio Galipán, y el aporte del terreno ubicado en El Rosal, donde se espera desarrollar la torre homónima, dan la luz verde a la expectativa deun incremento importante de los ingresos de la empresa por la vía de los alquileres, amén de ser un tipo de activo sobre el cual muchas personastienen buena información, la suficiente como para saber que este negocio,que durante los últimos años sufrió severamente, puede pasar a ser una delas puntas de lanza de la recuperación económica del país. Después de todo, Caracas es todavía una de las más baratas capitales del continente enmateria de bienes raíces: Nadie quiere estar fuera del negocio cuandoestalle el "boom".   Cartera de lujo La cartera de un negocio como el de FVI es su clave. Si la misma le luceatractiva, usted invertirá en ella porque, a diferencia de las accionesconvencionales, que dependen de producir bienes o prestar servicios, losactivos de esta empresa usted los ve y puede incluso hasta visitarlos.Valdría la pena hacerlo: en El Rosal ñen buena medida el paradigma de losinmuebles de oficina de la ciudad--, FVI tiene la Torre El Samán. Allí también poseen la Torre Federal. En la Avenida Francisco de Miranda, entreChacao y Los Palos Grandes, las inversiones han sido en la Torre Europa,las torres Provincial, Roygar, Regerfall y en el añejo Edificio Galipán. Finalmente, en el casi terminado Centro Comercial San Ignacio. Sin embargo, hay más: se trata de los proyectos en los que FVI participa. En Caracas, en la futura Torre El Rosal; en el resto del país, apuntando hacia desarrollos turísticos, como Monteclaro Laguna, Casa de Campo y LaSabana (Costa Corsario) en las costas orientales de Miranda, así como el denominado Proyecto Cumaná, con destino básicamente hotelero.En total, FVI tiene 51.856 millones de bolívares en inmuebles, destinando el 75 por ciento de sus activos al alquiler. Bajo construcción tiene 12 porciento y 4 por ciento en forma de terrenos y otros activos.