Las medidas establecidas por el Gobierno Nacional han puesto un freno al  desarrollo presentado por el sector inmobiliario desde 2005; asimismo, la incertidumbre y la inseguridad jurídica han ocasionado que los propietarios eviten alquilar sus propiedades, lo que en otras épocas fue una solución habitacional para un grupo de la sociedad

El sector inmobiliario venezolano ha presentado una desaceleración durante el último año. Según cifras emitidas por el Banco Central de Venezuela, la representación del rubro de servicios inmobiliarios, empresariales y de alquiler pasó de 2.721.809 Bs.F, para el primer semestre de 2008, a 2.683.831 Bs.F en el mismo período de 2009.

A pesar de que la institución bancaria no ha publicado las cifras del tercer trimestre del año, los especialistas cercanos al sector indican que la caída en las operaciones inmobiliarias, hasta el mes de octubre, se encuentra entre 18% y 20%. Asimismo, adjudican este hecho a las regulaciones establecidas por el Estado venezolano durante 2008 y 2009.

Los principales reclamos apuntan sobre la Resolución 110 del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda (MPPOPV), la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de Preventa Inmobiliaria, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e Indepabis. Sin embargo, para Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, los problemas no se limitan al carácter legal sino que incluyen el irrespeto a la propiedad privada, las expropiaciones, las invasiones, la discrecionalidad de los funcionarios públicos y la ineficiencia en la entrega de permisos.

Ante esta realidad, Neri afirma que “la película no se ve nada buena” y que el sector se encuentra detenido a pesar de la alta demanda de viviendas que existe en el país, y “las importantes labores que se encontraban realizándose para reducir el déficit de hogares”.

Se tornan insostenibles algunas operaciones inmobiliarias al prohibirse los reajustes en relación con el Índice de Precio al Consumidor, tal como lo establece la Ley del MPPOPV. Debido a que en el país existe una variación constante de los costos de los productos a causa de la inflación; la cual, desde febrero de 2003 (ese año se congelaron los precios de alquiler) hasta julio de 2009 alcanzó un total acumulado de 247%.

De igual manera, la producción de viviendas también fue afectada por la regulación del Ministerio. Para Fernando Azpúrua, presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, el sector inmobiliario vive actualmente una “encrucijada”. Azpúrua explica que “desde hace cinco años venimos experimentado un franco crecimiento, debido a las políticas gubernamentales aplicadas al sector. Pero al mismo tiempo, han surgido en los últimos meses inesperadas e inexplicables medidas que amenazan que este crecimiento se detenga. Me refiero a la Resolución 110 del Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda”.

Asimismo, comenta que la cámara esperaba que 2009 fuera un año record de construcción de viviendas en toda la historia del país, al superar las 134.000 viviendas terminadas, y el estreno para que cada año se edificaran más de 200 mil viviendas durante los próximos diez años. Es decir, más de dos millones de viviendas en una década. Sin embargo, “aparecen las amenazas de la incertidumbre, algo innecesario e inexplicable, con la demanda admitida por TSJ sobre el IPC, Ley de Preventa Inmobiliaria y la Ley de Tierras Urbanas”, indica el presidente de la Cámara de la Construcción.

Por su parte, Francisco Neri considera que, de mantenerse las condiciones actuales, se terminará el año con 40% menos de la meta planteada de alcanzar las 134.000 viviendas. Asimismo, asegura que esa disminución se podría traducir en la pérdida de 512.000 puestos de trabajo en todo el territorio nacional.

Cambio de dirección

Los novedades que se han presentado en el sector, la incertidumbre y la inseguridad jurídica que existen en el país, han producido cambios en el mercado inmobiliario. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela explica que anteriormente 40 de cada 100 viviendas eran alquiladas en el país; mientras que en la actualidad la cifra descendió a 6 inmuebles por centena.

Esta misma tendencia fue percibida por Rafael Valdez, director regional de Century 21, quien explica que desde hace dos años se han presentado diversos cambios dentro del mercado. Además de la disminución en las opciones de alquiler, considera que existe un aumento en la búsqueda de empresas especializadas en el área inmobiliaria para la realización de operaciones de compra y venta. “Las personas quieren estar protegidas ante las leyes que se establecen en el país, y esto las lleva a buscar a empresas especializadas; esta realidad se ha convertido en una oportunidad para incrementar nuestras operaciones”.

La capacidad para determinar los cambios que suceden en el entorno le permitió a Century 21 aprovechar las oportunidades del mercado y aumentar entre 18% y 20% sus operaciones en todo el país; a pesar de la contracción sufrida por el mercado.  En un año lograron aumentar su facturación en 30%, en términos reales.

De igual manera, Valdez apunta que los venezolanos están vendiendo aquellas propiedades anexas a sus viviendas; colocando a la venta sus casas vacacionales o inclusive aquellas de menor uso. Para el Gerente Regional de Century 21, esto se debe a que existe una búsqueda por reducir los espacios, los índices de inseguridad, los costos de mantenimiento y la incertidumbre de alquilar un inmueble.

Las principales zonas del país donde se realizan operaciones de compra y venta son las de Distrito Capital, Zulia, Ciudad Bolívar y Valencia; estas cuatros regiones aglomeran 60% del mercado nacional. Por su parte, la Cámara Venezolana de Construcción suma a la lista a Barquisimeto, Puerto La Cruz, Porlamar, Mérida, Valera, San Cristóbal y Maturín.

De igual manera, los estudios realizados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela reflejan que en Caracas se realizan 14.500 transacciones de viviendas anualmente; seguida de Valencia con 4.300; Barquisimeto y Maracay con 2.300, respectivamente; Maracaibo con 2.000 y Cumaná con 500. Sin embargo, no todas las ciudades se encuentran en crecimiento, según estadísticas de Century 21 existen otras áreas como Paraguaná,  Punto Fijo y Nueva Esparta donde las actividades han descendido entre 30% y 35%.

Incluso, la Cámara Inmobiliaria presenta en sus análisis cuáles son las principales ciudades de Venezuela que presentan déficit habitacional. La Gran Caracas aparece como líder con un total de 300.000 viviendas faltantes; la segunda, Maracaibo con 187.500 viviendas. Tras de ellas continúan Valencia (100.000); Barquisimeto y Maracay (75.000 cada una); Ciudad Guayana (59.375); Puerto La Cruz (50.000) y Porlamar con el índice más bajo de 6.563 casas.

Aunque se puede realizar un registro de cantidad de operaciones y déficit por estado, también se pueden calcular las variaciones de precios en metros cuadrados dentro de las ciudades y determinarlas por zona. Los principales factores que según Luis Armando Rey, experto inmobiliario, determinan el valor de una propiedad son los niveles de seguridad ciudadana de la zona, cantidad de servicios, existencia de centros educativos y asistenciales, sectores comerciales y áreas de recreación.

Bajo estos lineamientos, Rey indica que para Caracas las zonas de mayor cotización son las de Chacao y el Hatillo; por su parte, Las Delicias Norte y la Virginia serían las representativas de Maracaibo; Villa Granada de Puerto Ordaz y Mañongo en Valencia.

Comprador seguro

Olga Ojeda, gerente de Coldwell Banker Tamanaco, considera que desde inicios del presente año se ha incrementado la demanda de oficinas en más de 70%; explica que antes de culminar la construcción de los edificios con servicios de oficinas ya cuentan con un comprador. A pesar de la alta postulación que existe para acceder a estos espacios, existen zonas geográficas más codiciadas que otras. En el caso capitalino, Ojeda explica que las edificaciones aledañas a la Avenida Francisco de Miranda, los Palos Grandes, El Rosal, Altamira y Chacao son las áreas con espacios destinados a este tipo de construcción y que son solicitados con mayor frecuencia.

El mismo fenómeno es expuesto por Rafael Valdez, director regional de Century 21, quien indica que el único inconveniente que se presenta en este rubro de la construcción es la dificultad para encontrar terreros aptos para la compra, los efectos de la Resolución 110 y cumplir con lo establecido en las ordenanzas municipales. Estas dificultades han llevado a que un grupo de propietarios encontraran una oportunidad de comercialización y transformaron a sus inmuebles, que eran habitacionales, en servicios de oficinas.

El lado positivo

A pesar de los conflictos relacionados a las regulaciones o las nuevas tendencias de consumo, en Venezuela existe un déficit habitacional de dos millones de nuevas viviendas; lo cual se traduce en una oportunidad de desarrollo y en una demanda existente para la producción. Con respecto a esto, Francisco Neri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, expone que existen  más demandantes de viviendas que metros cuadrados disponibles; es por esto, que toda construcción nueva es comprada incluso antes de su finalización.

Esta visión del mercado es complementada por Olga Ojeda, gerente de Coldwell Banker Tamanaco, quien asegura que existe una cantidad similar entre oferta y demanda; sin embargo, es el bajo poder adquisitivo de los solicitantes de viviendas  lo que impide que este grupo de la población acceda a los inmuebles que actualmente se encuentran cotizados en el mercado. Esta brecha, que anteriormente  se podía encarar a través de las carteras de crédito de la banca, ahora se encuentra más difícil de sobrepasar al disminuir la cantidad de financiamientos bancarios y aumentar la cantidad de solicitantes.

Ante los altos precios que son impuestos en la compra de un inmueble y la disminución de los alquileres, la construcción de gran cantidad de viviendas podría abaratar los costos y brindar una solución al problema. Sin embargo, la construcción también se ha visto afectada en el país; por esto, Fernando Azpúrua, presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, considera que necesita del esfuerzo de todos los venezolanos para abatir la falta de viviendas.

“El país cuenta con los recursos económicos, la ingeniería, la mano de obra, la tecnología y la gerencia necesaria para responder positivamente. Revisemos el funcionamiento del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, la asignación para el sector en el presupuesto nacional, los aportes de los adquirientes con base a sus ingresos mensuales, los lapsos de los créditos, los esquemas de urbanismo y de servicios públicos, y con todo ello, estoy seguro que año tras año estaríamos batiendo récords de construcción de viviendas a favor de los venezolanos que menos recursos tienen. El mercado y las necesidades están allí, esperando por buenas políticas, como las vividas por el país en los años 2005 y 2006”.

Para alcanzar los niveles obtenidos durante 2006, Azpúrua considera que se debe superar la falta de planificación a mediano y largo plazo; así como la ausencia de un gran acuerdo nacional entre todos los actores, el Gobierno, la banca, los trabajadores, los adquirientes y los constructores. “Por esta razón la Cámara Venezolana de la Construcción insiste en el dialogo y mesas de trabajo para lograr este gran acuerdo nacional”. Asimismo, Neri afirma que a través de reglas claras de juego y eficiencia en los procesos de entregas de permisos se podría alcanzar las cifras positivas de los años anteriores.