Invierta en propiedades vacacionales

 Los problemas de siempre
El esfuerzo de muchos promotores inmobiliarios por desarrollar ciertas zonas turísticas del país no se equipara con la dotación y calidad de los servicios públicos, que en la mayoría de los casos (léase en Margarita, Puerto La Cruz, Higuerote, litoral central, Río Chico y Tucacas) son insuficientes frente al crecimiento demográfico de las mismas, razón por la cual colapsan; su calidad es deplorable en ciertos casos (particularmente el aseo urbano, el agua y la luz eléctrica) y no se compadece con lo que pagan los usuarios (generalmente más de lo que se paga en Caracas por los mismos conceptos). Lo peor, según Moreno, es que no existe respuesta por parte de las autoridades locales y municipales respecto a planes específicos y plazos para revertir o mejorar tales situaciones de caos en los servicios.

Esta situación afecta, en muchos casos, las ventas de inmuebles en las zonas descritas, particularmente cuando los potenciales compradores son turistas extranjeros con el poder adquisitivo como para comprar en cualquier otro destino del Caribe. Y, cuando estos turistas se hacen la vista gorda y deciden comprar, entonces vienen las trabas a nivel de registros, pues en lugares como Margarita existen ciertas restricciones para la venta de terrenos o inmuebles a extranjeros no residentes en el país.

"Hubo una época ­comentó Moreno­ en que había mucho interés de parte de turistas alemanes y canadienses, con cierta experiencia de visitas previas a Margarita, de comprar propiedades vacacionales en la isla, que son un potencial importante para los promotores que trabajan en la zona. Pero se realizaron muy pocas ventas puntuales, dada la cantidad de trabas y la burocracia de los registros".

Lo que hay que saber antes de comprar
Francisco Neri, de Promotora Betenca, grupo inmobiliario con experiencia en el desarrollo de complejos urbanísticos en zonas vacacionales, particularmente en la isla de Margarita, ofrece algunos consejos para hacer una buena inversión en una propiedad de este tipo :

o El tamaño del edificio o conjunto residencial es clave para su mantenimiento y revalorización en el tiempo, pues la exclusividad es bien apreciada. No es lo mismo adquirir un inmueble en un complejo de 400 unidades habitacionales que en un edificio de 60 apartamentos.

o Los acabados son importantes. Un inmueble de primera calidad recupera su costo a valor presente o más; mientras que uno de baja categoría puede, al principio, resultar atractivo solo por su precio o extensión en metros cuadrados, pero con el tiempo su valor va disminuyendo.

o El mantenimiento que tenga el inmueble se convierte en un factor preponderante en su nivel de revalorización. El inversionista debe tener presente el costo de mantener su propiedad en óptimas condiciones antes de adquirirla.

o Cuando se trata de villas o casas es importante que estén dentro de un conjunto residencial con mantenimiento permanente y vigilancia, para evitar el deterioro o el vandalismo durante los períodos de ausencia de los propietarios.

o La eficiencia y calidad de los servicios públicos marcan, igualmente, la diferencia entre el índice de revalorización de una u otra zona turística.

o Es importante asegurarse de que la propiedad cuente con ciertos elementos que, si bien no lucen tan relevantes a primera vista, garantizan un buen nivel de vida para los propietarios del inmueble y la mayor revalorización del mismo. Entre ellos: ubicación en una parcela de buen tamaño, estacionamiento amplio para propietarios y visitantes (preferiblemente en sótanos para evitar desgaste en la pintura de los vehículos) y con maleteros para cada apartamento, plantas bajas totalmente libres, aire acondicionado central, instalaciones electrónicas resistentes a los embates de un clima agresivo, caseta de vigilancia y sistemas que garanticen la seguridad del inmueble.

o Los edificios o complejos diseñados con criterio arquitectónico y paisajismo tienen mayor valor.

n Es importante que el inmueble o conjunto tenga tanques de agua con capacidad suficiente para todas las unidades, particularmente en zonas con problemas de abastecimiento de agua como Margarita y Puerto La Cruz.

o En zonas de playa, el exterior del inmueble debe tener revestimientos especiales que lo protejan contra los embates del salitre y el sol.

o Es preferible invertir en complejos donde buena parte de los propietarios residan de forma permanente (vivienda principal) y en los que no se permita el alquiler a terceros por temporadas vacacionales, lo que asegura su mejor mantenimiento.

o Es importante verificar el grado de solvencia del inmueble en materia de condominio, pues éste es un factor determinante en la preservación del mismo en buenas condiciones.

  • Adquirir un inmueble en alguna zona turística del país es un negocio que reporta una serie de beneficios para el propietario, además de resguardar su patrimonio contra la inflación y la devaluación.
  • Como la preferencia de los venezolanos a la hora de vacacionar se orienta hacia destinos de playa, más de 90 por ciento de los desarrollos inmobiliarios de este tipo se ejecutan en esos ambientes.
  • Las zonas de mayor auge y revalorización son: Margarita, Puerto La Cruz, el eje Morrocoy-Tucacas Chichiriviche, Río Chico e Higuerote y el litoral central. Mérida es la opción más solicitada para quienes prefieren una casa de montaña

 

Invertir en bienes raíces es, a la larga, el negocio por excelencia, bien sea que el momento de la compra se presente en un período de crecimiento económico o en época de vacas flacas. Y para quien ya tiene su vivienda principal, el negocio de adquirir una segunda (o tercera) propiedad en una zona vacacional es aún mejor, pues le ofrece tres beneficios: la posibilidad de disfrutar de un inmueble en el área turística de su preferencia, la alternativa de alquilarlo por períodos prolongados o solo en temporadas de vacaciones, y la posesión de un bien "resguardo", que protege su inversión contra los embates de la inflación y la devaluación de la moneda.

Si bien se espera una baja en la venta de propiedades vacacionales en 1998 (producto de un período de recesión económica con tasas de interés inhibitorias), esa caída coyuntural será menor que la del sector inmobiliario en general, donde se pronostica una contracción de 50 por ciento en relación a las ventas registradas en 1997.

Sin embargo, Arnold Moreno, promotor inmobiliario y ex presidente de la Cámara que agrupa ese sector, señala que, tradicionalmente, en los períodos de crisis económica se enfatiza la tendencia de los venezolanos de hacer turismo interno, lo que favorece el desarrollo de ciertos polos ya formados como Margarita y Puerto La Cruz, y, en cierta forma, materializa la intención de compra de inmuebles en esas zonas por parte de individuos pertenecientes a segmentos socioeconómicos que no se ven tan afectados por la recesión.

Antonio Roselló, presidente de Cedinfor (centro de promoción inmobiliaria), coincidió con la apreciación de Moreno. "Las circunstancias económicas del país han afectado parcialmente la venta de inmuebles, lo que se nota en la reducción del número de transacciones, pero es una situación coyuntural. El venezolano sabe que lo más seguro es invertir en bienes raíces, y quienes ya tienen vivienda se plantean dos opciones: adquirir una segunda para alquilarla (o engordarla), o comprar una propiedad en alguna zona turística y disfrutarla", comentó Roselló. En todo caso, sea o no en este momento, promotores inmobiliarios consultados por DINERO coinciden en que invertir en una propiedad vacacional en Venezuela es un negocio seguro y rentable. Dónde hacerlo es cuestión de criterio y gusto personal.

 

Las zonas estrella

Según datos de Corpoturismo, más de 90 por ciento de las preferencias de los venezolanos en materia de turismo interno se orienta hacia destinos de playa. Igual tendencia siguen los promotores inmobiliarios a la hora de desarrollar proyectos urbanísticos vacacionales, cuyos compradores son, casi en 90 por ciento, provenientes de Caracas. Así, las zonas del país de mayor desarrollo y revalorización para inmuebles de este tipo ­según la opinión de los expertos consultados, pues no existen estadísticas confiables que establezcan un índice de revalorización en cada destino­ son:

 

o Margarita: con una posición geográfica privilegiada (puerta de entrada rápida a muchos atractivos turísticos diversos en el país) es un destino consolidado en temporada alta de verano (de julio a septiembre), así como en los períodos de Carnaval, Semana Santa y diciembre. Tiene el atractivo internacional de una isla del Caribe, pero con mucha profusión de turismo nacional. De hecho, el año pasado la isla tuvo un millón 800 mil visitantes, de los cuales entre 250 mil y 300 mil eran extranjeros; el resto venezolanos.

Tiene un auge importante en materia inmobiliaria, tanto de residencia permanente como vacacional (para turistas venezolanos y extranjeros), y las zonas más demandadas son Porlamar, Pampatar y, en menor medida, Juan Griego. Aunque el estado de la vialidad ha mejorado mucho en los últimos años, los servicios públicos siguen siendo el gran obstáculo de los promotores inmobiliarios y hoteleros, quienes no pueden ofrecer, en ese sentido, un nivel de vida cónsono con la oferta de otros destinos caribeños y de la propia Caracas.

"Quien adquiere una segunda vivienda en Margarita lo hace para despejarse del estrés de la capital, pero sin dejar de lado el confort y la calidad de vida que tiene en Caracas. Si bien esta calidad la puede conseguir en hoteles y resorts, éstos resultan costosos cuando se trata de familias numerosas y se va a vacacionar por muchos días. Esto sin contar con que en Margarita resulta difícil concretar una reservación en los hoteles en temporadas vacacionales. Para muestra un botón; la Bolsa de Margarita ya vendió 88 por ciento de la capacidad hotelera de la isla para 1999", aseguró Francisco Neri, de la promotora Betenca, empresa con experiencia en desarrollos inmobiliarios en la isla.

 

o Puerto La Cruz: ofrece el atractivo de las playas, pero en tierra firme. Su importante auge inmobiliario es producto no solo de la actividad turística, sino también de las inversiones derivadas del proceso de apertura petrolera, que trasladaron hacia la zona un importante caudal de recursos humanos que requieren vivienda, por lo que existe una demanda insatisfecha que trata de ser solventada mediante desarrollos que cumplan el doble propósito: vivienda permanente y turística. Las zonas con desarrollos más lujosos y de mayor precio son Lecherías y El Morro. Puerto La Cruz, así como su vecino Puerto Píritu (donde los proyectos inmobiliarios son menores pero, también, menos costosos), atraen turistas del mismo estado Anzoátegui, así como público de Monagas, Bolívar y Caracas (que aglutina cerca de 60 por ciento de los compradores de propiedades en esa área).

 

o Litoral central: en esta zona se combinan propiedades de esparcimiento fundamentalmente de los caraqueños (la playa está a solo 30 minutos de Caracas), con inmuebles residenciales, pues La Guaira sirve de ciudad dormitorio de muchos que trabajan en la capital. Las urbanizaciones de mayor demanda y revalorización son Camurí Chico, Camurí Grande, Tanaguarena, Caraballeda y Playa Grande.

 

o Higuerote y Río Chico: son el lugar ideal de esparcimiento para los caraqueños y residentes del área metropolitana en general, pues al estar cerca a la capital, ofrece canales e islas con playas de calidad. En principio, el desarrollo inmobiliario de esta zona se orientó a la construcción de casas de playa; mas recientes son los proyectos tipo townhouses, condominios y resorts.

 

o Morrocoy-Tucacas-Chichiriviche: este eje concentra algunas de las playas más bellas de Venezuela, y es ampliamente visitado por público del Distrito Federal y el estado Carabobo. Los mayores desarrollos inmobiliarios están entre Tucacas y Chichiriviche, pero los servicios públicos son deficientes.

n Mérida: aunque en Venezuela existe poca oferta vacacional de propiedades inmobiliarias en zonas de montaña o distintas a la playa, Mérida es la ciudad favorita en este segmento, seguida de otros destinos en los Andes venezolanos (entre ellos La Puerta, en el estado Trujillo, y Boconó), y en el estado Lara (Barquisimeto, Cubiro).

 

Venta creativa

Dada la competencia que representan los hoteles y resorts, así como la baja en las ventas inmobiliarias prevista para 1998 y, al menos, el primer semestre de 1999, los promotores inmobiliarios con proyectos en zonas turísticas han desarrollado técnicas creativas de venta, con el objeto de facilitar la adquisición de sus inmuebles y ofrecer a los potenciales compradores servicios complementarios de administración y mantenimiento de sus propiedades. Así, ahora es más común ver proyectos donde se financia incluso la preventa del inmueble, se fracciona la cuota inicial y la misma inmobiliaria ofrece créditos por el remanente con tasas de interés fija a 12 por ciento anual. Esto, claro está, mientras la propiedad se construye.

"Si le creas una carga al potencial comprador, quien tendrá que visitar con frecuencia su segunda propiedad para asegurarse de su buen estado, pagar los servicios, el condominio, etcétera, entonces a veces prefiere no adquirir el inmueble. Los promotores inmobiliarios tenemos que facilitar la vida de los posibles adquirentes de viviendas vacacionales, pues ellos están en busca de un sueño, no de más complicaciones. Por eso, los condominios que nosotros construimos en Margarita los administramos con el objeto de mantener la calidad del producto. Mezclamos los servicios que le puedan prestar a esos condominios los hoteles de la zona y viceversa (por ejemplo, en un caso utilizamos la planta de desalinización de un hotel a cambio de las canchas de tenis y raquect del condominio)", explicó Arnold Moreno.

Lo que Moreno ha hecho con sus proyectos es la integración horizontal de los servicios de su inmobiliaria. Así, ofrece a los propietarios de los inmuebles que promueve y construye, alquilar sus apartamentos cuando no los vayan a utilizar, de forma que se conviertan en una fuente de ingresos; pagar los servicios y el condominio, catering, que consiste en la limpieza de los condominios, entrega de un mercado previo a la llegada de los propietarios o bien de comida preparada para evitar las incomodidades de la cocina.

"Esta tendencia se está generalizando a nivel de condominios de playa, especialmente en Margarita, y pronto se expandirá a nivel nacional", aseguró Moreno.

De acuerdo con Antonio Roselló, hay una tendencia creciente a vender los inmuebles en función de sus características particulares (tamaño, distribución, acabados, estado y edad del edificio o conjunto residencial, áreas comunes, etc.) y no basándose en un valor rígido por metro cuadrado en la zona donde se encuentre, debido a que los rangos de precios para una misma urbanización se han ampliado demasiado. "Los costos en construcción tienen una relación parcial con el precio de venta definitivo de la propiedad, que también está relacionado con la necesidad financiera del constructor en un momento dado y con la relación oferta-demanda del inmueble. Además, el mercado inmobiliario venezolano es imperfecto, producto de la tendencia a generalizar el precio de venta según un valor estándar del metro cuadrado de construcción para cada zona, sin considerar la demanda de esa zona y las características propias de la propiedad", explicó.

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